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法律法規(guī)
這些情況下業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)是否合理?
日期:2017/12/7 8:46:36 來源:www.shuntongmenye.com

近日,杭州蕭山法院通報的一項數(shù)據(jù)引起了物業(yè)行業(yè)的關(guān)注:2013年蕭山區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛案件達(dá)到1092件,同比增長近100%,這些糾紛中,99.45%都是因為業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)引發(fā)的。很多業(yè)主遇到問題、矛盾,都會以拒繳物業(yè)費(fèi)的方式來解決,這種方式是否合理合法呢?下面我們列舉幾種最常見的不交物業(yè)費(fèi)的情形,供大家參考。

一、 交付后不入住是否能不交物業(yè)費(fèi)

近年來,很多以投資為目的的業(yè)主在交房后將房屋空置,物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)時則以自己并沒有入住而拒繳物業(yè)費(fèi),這種情形《無錫市物業(yè)管理收費(fèi)實施辦法》第十一條第四款規(guī)定:因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用物業(yè),可以按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi),減免期限最長為24個月。業(yè)主大會成立后,由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。我們在這里要提醒業(yè)主兩點:一是減免物業(yè)費(fèi),應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知,經(jīng)確認(rèn)后才可減免,另外70%僅針對物業(yè)公共服務(wù)費(fèi);二是房屋一旦裝修,就不享受空置房優(yōu)惠政策。

二、房屋有質(zhì)量問題能否不交物業(yè)費(fèi)

很多市民不知道,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時,必須向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。簡單地說就是房屋質(zhì)量問題是開發(fā)商與業(yè)主的矛盾,因此房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,在保修期內(nèi)購房者可以直接要求開發(fā)商履行保修義務(wù)并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。很多業(yè)主以此拒繳物業(yè)費(fèi)的原因多是對自己與物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)范圍沒有仔細(xì)閱讀,導(dǎo)致將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上。不過物業(yè)企業(yè)應(yīng)該做到積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進(jìn)行修復(fù)。

三、業(yè)主財產(chǎn)遭損害是否可以拒繳物業(yè)費(fèi)

業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒繳物業(yè)費(fèi)的情形也比較常見,這種情況應(yīng)該如何解決呢?《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十七條第一款規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;四十七條第三款規(guī)定:業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的,由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。鑒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時,一般均會排除對業(yè)主財產(chǎn)安全予以保障的約定義務(wù),所以財產(chǎn)受損的情況要看業(yè)主與物業(yè)公司是否有關(guān)于財產(chǎn)安全的特殊約定。如果與物業(yè)公司簽訂了具體的財產(chǎn)保管協(xié)議,那么 可以根據(jù)協(xié)議向物業(yè)公司索賠。如果與物業(yè)公司間沒有關(guān)于財產(chǎn)保護(hù)的特殊約定,那么就要看物業(yè)公司在安全管理上是否存在過失,進(jìn)一步劃分責(zé)任。從法理上說,物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)安全責(zé)任大小主要受物業(yè)服務(wù)合同的具體約定,業(yè)主要求賠償應(yīng)由法院經(jīng)過調(diào)查和評估鑒定,判定物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)多少賠償責(zé)任,而不是業(yè)主自行不交物業(yè)費(fèi)來挽回?fù)p失。

四、因鄰里裝修糾紛而拒繳物業(yè)費(fèi)是否合理

鄰居違章搭建陽光房向物業(yè)反應(yīng)后無果,隔壁裝修噪音施工影響休息屢次告知物業(yè)也沒用,樓上裝修時將垃圾亂倒影響小區(qū)環(huán)境等等這些由裝修帶來的困境困擾著每一位小區(qū)業(yè)主,很多業(yè)主以此覺得物業(yè)管理不到位而拒繳物業(yè)費(fèi),那么是否合理呢?以違章搭建陽光房為例,物業(yè)公司按合同約定,有義務(wù)制止業(yè)主搭建違法建筑,并上報相關(guān)行政管理部門,但物業(yè)公司并無行政執(zhí)法權(quán),物業(yè)公司自己無法對違建進(jìn)行拆除。所以只要物業(yè)公司對違建業(yè)主提出過制止要求,并及時上報行政部門,就已經(jīng)盡到義務(wù),業(yè)主不得以此拒繳物業(yè)費(fèi)。

我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外,絕大多數(shù)都“事出有因”,但是我們希望業(yè)主能夠通過合法合理的途徑來解決問題,拒繳物業(yè)費(fèi)不但不利于維護(hù)自身的權(quán)利,而且還會侵犯了其他按時足額繳納了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益,甚至導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)因經(jīng)費(fèi)不足進(jìn)入“惡性循環(huán)”的地步。即便物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)過程中存在一些暇疵,雙方也應(yīng)本著真誠、友好協(xié)商的態(tài)度來解決問題。

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